Właściciele nieruchomości różnie podchodzą do kwestii wyceny oferowanych przez nich lokali. Jednym zależy na szybkiej sprzedaży i proponują kwotę poniżej rynkowej, innym – wprost przeciwnie. Wpływ na cenę nieruchomości ma wiele czynników. Sprawdź, które aspekty są kluczowe.
Cena mieszkania – od czego zależy?
Ostateczny głos w kwestii wyceny lokalu należy oczywiście do właściciela. Może nie brać pod uwagę sytuacji rynkowej, ale wtedy ryzykuje, że sprzeda mieszkanie poniżej wartości albo w ogóle nie znajdzie kupca ze względu na zbyt wysoką wycenę. Oto czynniki, które mają znaczenie.
Stosunek podaży do popytu
Doskonale było to widoczne w III i IV kwartale 2023 roku. Program Bezpieczny kredyt 2% spowodował, że zainteresowanych kupnem nieruchomości było więcej niż dostępnych mieszkań. W drugiej połowie 2023 roku mieliśmy do czynienia z nienaturalnymi wzrostami cen – w niektórych miastach nawet o kilka procent z miesiąca na miesiąc. W grudniu 2023 r. – w porównaniu do czerwca – cena 50-metrowego lokum w największych miastach w Polsce wzrosła średnio o 70 224 zł, a średnia ofertowa metra kwadratowego – o 1 404 zł.
Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego
Przykładowo, we wrześniu 2023 r. jeden metr kwadratowy na rynku pierwotnym kosztował średnio 11 179 zł, a na wtórnym – 10 059 zł.
Piętro
Najmniej pożądane są lokale położone na 4. piętrze w blokach bez windy. Zdarza się, że w starych obiektach na mieszkanie zaadaptowano również strych, co w praktyce daje 5. piętro. Najbardziej preferowane są pierwsze i drugie kondygnacje, mniej – parter i trzecie. Różnice w cenach takich samych mieszkań w tym samym obiekcie potrafią się różnić o kilkanaście a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Stan mieszkania
Na rynku dostępne są nieruchomości dopiero co po generalnym remoncie, z wymienionymi instalacjami, meblami i sprzętami, a także lokale, które wymagają kompleksowych zmian. Te pierwsze są oczywiście zdecydowanie droższe, ale też zaproponowana aranżacja nie każdemu musi odpowiadać.
Zadłużenie
Można też trafić na nieruchomości, które są zajęte przez komornika. W takim przypadku przy zakupie najpierw dochodzi do spłaty zadłużenia, a dopiero potem pozostałe środki trafiają do sprzedającego. Wiąże się to z większą liczbą formalności, ale też ceny takich mieszkań są niższe.
Dzielnica
Różnice w zależności od części miasta mogą być ogromne. W każdym są mniej i bardziej pożądane dzielnice. Możliwe, że w danej mieszkanie kosztuje nawet o 100 czy 200% więcej, ale też składać się może na to wiele czynników jednocześnie – nie tylko lokalizacja.
Wiek budynku
Mieszkanie na rynku wtórnym da się kupić zarówno w kamienicy, jak i w kilkuletnim budynku wielorodzinnym lub bloku z wielkiej płyty. Stan tego pierwszego obiektu może być fatalny, ale są i takie, które odnowiono i zapewniają bardzo dobre warunki do życia.
Przynależność komórki lokatorskiej i miejsca parkingowego
O ile w starych blokach standardem jest posiadanie pomieszczenia w piwnicy, to w przypadku nowych inwestycji wymaga to zazwyczaj poniesienia dodatkowego kosztu. Do tego dochodzi kwestia miejsca parkingowego. Cena mieszkania może obejmować zadaszone miejsce na auto, garaż czy po prostu – miejsce pod blokiem. Na rynku pierwotnym niemal zawsze wiąże się to z dodatkową opłatą. Jeśli oferta obejmuje miejsce parkingowe, to podwyższa wartość mieszkania.
To oczywiście nie wszystkie czynniki, które wpływają na cenę nieruchomości, ale wśród nich są niemal wszystkie najistotniejsze.